不動産を相続する際、複数の相続人がいる場合には、その不動産を共有名義で相続（共有持分割合で共同所有）することがしばしば見受けられます。
しかし、この共有名義が後々のトラブルの原因となることが少なくありません。

 

共有名義で相続することは、相続人全員がその不動産に対する権利を持つことを意味しますが、それために不動産の管理や売却など、重要な意思決定を行う際に意見の相違が原因で深刻な対立が生じることもあります。

 

本コラムでは、共有名義での相続が引き起こすトラブルと、回避策や対処法について解説します。

 

 

共有の法的な扱いについて

共有物の使用

各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。(民法249条1項)
持分で共有していても、共有物の全部を使用できます。
１／２の権利だから建物の半分しか使えない、なんてことはありません。
ただし、他の共有者の持分に応じた使用を妨げていると不当利得金や損害賠償金を請求される可能性があります。

 

変更行為

各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。(民法251条1項)
変更行為は、共有物の性質や形状を変更する行為、または共有物の権利関係に重大な影響を与える行為を指します。
例えば、共有不動産の売却や増改築、田畑を宅地に変更する行為などです。
変更行為を行うためには共有者全員の同意が必要です。

 

管理行為

共有物の管理に関する事項は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。(民法252条1項)
管理行為とは、共有物の性質を替えない範囲での利用や改良する行為で、賃貸契約の締結や大規模でないリフォームなどが該当します。管理行為を行うためには過半数の同意が必要です。

 

保存行為

各共有者は、保存行為をすることができる。(民法252条5項)
保存行為は、共有物を保全し、その価値を維持するための行為を指します。
不動産の修理や修繕、共有不動産の相続登記などがこれにあたり、この行為は他の共有者の同意を得ることなく、各共有者が単独で行うことができます。

 

 

共有名義でのトラブルの例

共有名義で不動産を相続した場合、管理行為や変更行為を行う際に、共有者全員または過半数の同意が必要になります。
例えば、不動産を売却したいと考えても、共有者の一部が反対すると、その意思決定が難航します。
特に、共有者が多い場合や意見が対立する場合には、合意形成が極めて困難となり、結果として不動産の処分や有効活用が滞ることが少なくありません。

 

所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。(民法206条)
と定められており、自分の共有持分は自由に処分することができます。
このため、知らぬ間に共有持分が見ず知らずの第三者に渡ってしまっている場合があります。
親族であっても難しい意思決定が、他人となればより一層難しくなります。

 

不動産の共有持分は相続財産であるため、共有名義人が亡くなった際にはその相続人が相続することになります。
次世代に相続されることで面識のない共有者の数が増え、意思決定や持分が第三者に渡るリスクがさらに高まります。

 

このように、共有名義での相続は、当初の相続人だけでなく、その後の世代にも大きな負担やトラブルをもたらす可能性があります。

 

 

トラブルの回避策や対処法

相続前の回避策

遺言書を作成しておく

遺言書には、相続財産の分配方法を明記することができ、共有名義での相続を避けるための具体的な指示を与えることが可能です。
これにより、相続人間での争いを未然に防ぎ、スムーズな相続手続きを実現できます。
また、公正証書遺言で遺言執行者を指定しておくことで、遺言の効力を確実なものにすることができます。

 

遺産分割協議

不動産の相続方法には以下の３つがあります。

 

これらの方法で相続することで、共有名義での相続を回避できます。

 

共有持分の解消方法

共有者間で売買

共有者の１人に持分を売却、又は自分が買い取る方法です。

 

共有不動産の売却

共有者全員で共有不動産を売却する方法です。持分に応じて分配します。

 

共有の土地を分筆

共有名義の土地を切り分けてそれぞれを単独名義にする方法です。建物はできません。

 

共有持分の放棄

自分の持ち分を放棄して他の共有者に帰属させる方法です。共有者に贈与税が課されます。

 

第三者に売却

他の共有者のトラブルを顧みなければ単独で行えます。

 

共有物分割請求訴訟

裁判所を通して共有解消を求める訴訟です。判決には法的な拘束力があります。

 

 

まとめ

不動産を共有名義で相続することは、一見すると公平で合理的な選択のように思われがちですが、実際には多くのリスクとトラブルを伴う可能性があり、相続後の家族関係や不動産の有効活用に大きな影響を与えかねません。
単独相続を選択することや、事前に遺言書を作成することは、トラブルを未然に防ぐための有効な手段です。

 

相続は一度きりの大切な機会であり、後から後悔することのないよう、適切な準備と対応が求められます。
不安な点は早めに専門家に相談しましょう。